Квартира представляет собой не только место для жилья и прописки. Она может стать дополнительным источником дохода, при условии сдачи ее в аренду.
В этом случае важно знать все потенциальные риски для владельца, а также как обезопасить себя от этих рисков. В данной статье дается информация о том, как сдать квартиру в аренду правильно по закону без посредников.
Законодательная база
Согласно законодательству, аренда жилых помещений предусматривается Гражданским кодексом. Этому аспекту посвящена глава 35, состоящая из нескольких статей. В соответствии с Гражданским кодексом, человек имеет право официально сдать в аренду квартиру и рассчитывать на правовую поддержку со стороны государства, если его имущественные права будут нарушены. Однако закон предусматривает ряд ограничений и требований, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка стала законной.
Помещения, подлежащие сдачи в аренду
Законом установлен целый ряд правил, касающихся законной сдачи различного рода жилья в аренду.
Жилье, состоящее в собственности
Если квартира приватизирована, то законно сдать ее может:
- лицо, являющееся ее собственником;
- доверенное лицо собственника, имеющее нотариально заверенный документ, свидетельствующий о праве распоряжения данным помещением.
Чтобы убедиться в том, что сдающее квартиру лицо действительно является ее собственником, необходимы следующие документы:
- свидетельство о собственности;
- выписка из реестра собственников.
Последний документ можно получить без ведома собственника, внеся установленную плату.
Жилье, состоящее в долевой собственности
Квартира, имеющая несколько собственников, может быть сдана в аренду при соблюдении нескольких условий.
- 1. Письменное разрешение, полученное от каждого из собственников.
- 2. Письменное разрешение от каждого лица, имеющего прописку в данном помещении.
- 3. Разрешение органов опеки, необходимое, в случае если в квартире прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.
При отсутствии данных документов, аренда жилья будет считаться незаконной, и кто-либо из собственников сможет потребовать аннулирования сделки на законных основаниях.
Жилье, приобретенное в ипотеку
Лицо, купившее квартиру в ипотеку, считается полноправным собственником данного объекта. Однако необходимо помнить, что жилье является залоговой собственностью, которую банк-кредитор может свободно изъять, в случае невыплаты долга.
Исходя из этого, любое распоряжение данной квартирой возможно лишь с разрешения банка, в котором взят ипотечный кредит.
Есть ряд случаев, когда жилье сдавалось без ведома банка, предоставившего кредит. В случае судебных разбирательств с арендаторами у собственников возникали определенные трудности, поскольку сделка официально считалась незаконной. При сдаче в аренду ипотечного жилья юристы советуют брать плату каждый месяц, чтобы избежать имущественных споров с арендаторами, если квартира будет изъята банком.
Жилье, состоящее в муниципальной собственности
Официально собственниками неприватизированных жилых помещений являются муниципальные власти. Исходя из этого, сдача помещения в аренду на законных основаниях возможна только с их разрешения. Как правило, власти редко дают подобного рода разрешения. Если документ все же удалось получить, то ответственный квартиросъемщик оформляет договор субаренды.
Служебное жилье
Формально служебная квартира не принадлежит лицу, которое временно в ней проживает. Поэтому сдать данное жилье законным образом невозможно. Если организация, предоставившая служебную квартиру своему сотруднику, выяснит, что данное помещение предоставляется иным людям, договор о временном проживании может быть расторгнут.
Часть коммунального жилья
Владелец комнаты, располагающейся в коммунальной квартире, может сдать ее в аренду с письменного разрешения всех владельцев помещений, располагающихся на данной площади. Это требование сопряжено с тем фактом, что в коммунальной квартире соседи совместно пользуются такими помещениями, как коридор, кухня и санузел.
Чем грозит нарушение правил
Если изложенные выше условия не будут соблюдены, то контракт аренды не станут официально регистрировать в Росреестре. Незарегистрированный договор аренды жилья не имеет юридической силы и не рассматривается в суде, в случае имущественных претензий арендодателя или арендатора.
Возможные риски
Польза и выгода от сдачи жилого помещения в наем известны всем, однако не все учитывают потенциальные риски для владельца арендуемого жилья.
- 1. Отказ жильцов от оплаты. В данном случае владелец помещения имеет право выселить жильцов и взыскать долги по суду.
- 2. Отказ от погашения счетов за коммунальные услуги, в результате чего накапливаются крупные долги и пени. Чтобы избежать данной проблемы, рекомендуется контролировать все счета и порядок их погашения, либо гасить их самостоятельно.
- 3. Имущественный ущерб, например, кража некоторых вещей, либо порча предметов интерьера, мебели или декоративных покрытий.
- 4. Имущественный ущерб, причиненный соседям, например, затопление квартиры снизу, либо урон, причиненный вследствие пожара. В ряде случаев убытки покрываются за счет хозяина квартиры, например, если жилец не имеет официального трудоустройства и не имеет средств.
- 5. Нарушение жильцами правил общежития, например, устаревание пьяных дебошей, драк. В договоре рекомендуется прописать особые условия, по которым жильцы обязуются соблюдать тишину в вечернее и ночное время, чистоту на лестничной клетке, а также следовать и иным правилам совместного проживания в многоквартирных домах.
- 6. Незаконная сдача жильцами квартиры в субаренду, в результате чего может произойти кража или порча имущества, происшествия в виде затопления или пожаров.
Исходя из возможных рисков для хозяина квартиры, есть ряд рекомендаций, как сдать квартиру в аренду правильно по закону в Москве или других городах в 2019 году.
Порядок действий
Найти порядочных квартирантов – это далеко не самый первый шаг при сдаче жилья в наем. Предполагается ряд подготовительных действий.
- 1. Подготовка документов, необходимых для заключения договора. Если квартира приватизирована, необходимо свидетельство о праве собственности и согласие всех собственников или прописанных в квартире жильцов. В отдельных случаях необходимо разрешение от органов опеки (если на данной жилплощади загеристрирован несовершеннолетний).
- 2. Подготовка жилья. К данным мероприятиям относится ремонт, уборка, приобретение мебели и прочих предметов интерьера.
- 3. Поиск квартирантов.
- 4. Подготовка и заключение контракта.
- 5. Получение платы и контроль над пользованием квартирой, а также погашением счетов за коммунальные услуги.
- 6. Уплата налогов.
Официальный договор о сдаче жилья в наем предполагает уплату налогов, которые рассчитываются как 13% от полученной за сдачу жилья суммы. После подготовки квартиры можно приступить к поискам жильцов.
Поиск жильцов
Жилье можно сдать без посредников, либо с привлечением агентств. Объявление от хозяина жилья можно разместить:
- на авито или других сайтах, предлагающих размещение собственных услуг;
- в социальных сетях.
Чтобы избежать лишних хлопот и проволочек при поиске жильцов, можно обратиться в риэлтерские агентства. Как правило, расходы, связанные с поиском квартирантов, включаются в квартирную плату.
Предоставление жилья иностранцам
Порядок оформления договора с иностранцем не имеет существенных отличий от общепринятого в нашей стране, однако он сопряжен с некоторыми трудностями. Рекомендуется:
- тщательно проверить подлинность документов будущего жильца;
- удостовериться в наличии миграционной карты у квартиранта;
- проверить наличие разрешения в проживании на территории России данного лица через сайт МВД.
Предоставление помещений юридическим лицам
Договор между физическим и юридическим лицом заключается по той же схеме, что и между физическими лицами.
Сдача жилья за рубежом
Договор о найме жилья, которое находится на территории другой страны, осуществляется по законам того государства, где располагается данная недвижимость.
Оформление договора
Выделяют два вида контракта о сдаче жилья в наем.
- 1. Договор найма. Чтобы контракт имел законную силу, его необходимо регистрировать. Как правило, его заключают между физическими лицами.
- 2. Договор аренды. Его положено регистрировать, если он заключается на год или дольше. Данный контракт заключается между юридическими лицами.
В контракте необходимо указать следующие данные:
- точные сроки, вплоть до числа и часа, до которого жильцы обязаны освободить квартиру;
- точные сроки внесения платежей;
- сумма оплаты, которую необходимо внести за месяц;
- порядок внесения платежей, например, предоплата за полгода;
- порядок пользования имуществом, расположенным на территории жилья;
- порядок погашения счетов за коммунальные услуги;
- точное время, когда хозяева жилья будут приходить для проверки помещения и получения оплаты;
- данные о собственниках квартиры, наличии приватизации, регистрационные номера свидетельств;
- число квартирантов, которым разрешено проживать в квартире;
- порядок возмещения возможных убытков;
- порядок возврата возможных долгов;
- дополнительные условия, касающиеся порядка пользования помещением.
К контракту прилагается акт приема-передачи жилья и находящихся в нем предметов. При наличии подобного рода бумаги хозяину и жильцам будет проще отстоять свои права в суде и избежать лишних обвинений в порче имущества.
Получение денежных средств
Деньги за жилье можно передавать двумя способами.
- 1. Наличными. В этом случае контрагентам необходимо договариваться о встрече и писать расписки.
- 2. С применением безналичных счетов. В этом случае квитанции заменяют расписки.
Уплата налогов
Уплата налогов осуществляется в следующем порядке:
- подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту расположения сдаваемого жилья;
- получение квитанции по почте;
- уплата указанной в квитанции суммы до 30 апреля каждого года.
Образец договора
Соблюдение всех установленных законом правил и норм при сдаче жилья гарантирует защиту прав как арендодателя, так и нанимателя жилья.
